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ARK是WeWork的「新」吗?

来源:永乐国际     发布时间:[field:pubdate function="MyDate('Y-m-d',@me)"/]

  最近一段时间,围绕WeWork上市一波三折的剧情吸引了足够的关注度,甚至连我们PropTech社最近两周也成了WeWork专区。但就像哥伦比亚大学商学院兼职教授莱恩舍曼(Len Sherman)说的:“在我漫长的IPO生涯中,我从未见过一家规模如此之大、规模如此之大的公司会产生如此一致的负面看法。”

  今天这篇文章是我们一位对WeWork感兴趣的读者,她花了一周时间,连续采访了WeWork高管、WeWork离职员工、国内联办选手、外媒作者等等,选择了ARK这个视角先做分享。后续,PropTech社还将回顾和梳理近期WeWork发生的关键节点,并分享在WeWork上市闹剧中,国内联办选手们的态度和行动。

  今年五月,彭博商业周刊做了一则封面报道,封面由四张小图组成,分别写着“WeWork.WeLive.WeGrow.WeSpend.”四张WeWork联合创始人Adam Neumann的照片,四张鲜艳的笑脸。

  这是一家我从未听过的独角兽企业,文章中描述的联合创始人的形象令人咂舌。他在采访中使用的全是振奋的、有力的用语。

  即便软银在新一轮注资中砍了88%,而他说起自己和软银的关系时,用词是“非常、非常、非常、非常积极”“他们常好的人”。他说起WeWork估值高的原因,称是因为它的“和”。彭博商业周刊这篇文章还引用了他在一次中的话“最有力量的词语,是We。”

  这篇文章隐含着对纽曼理想主义和偏执化的调侃。其中,彭博商业周刊提到的ARK基金引起了我的注意。在这之前,我还没有看到国内有关于ARK基金的详细报道,抱着要验证ARK是不是WeWork新的好奇心,我开始了这一趟“解谜之”。

  彭博商业周刊的文章中提到,ARK基金由WeWork的母公司We Company和公司亿万豪剑桥(IvanhoCambridge)共同成立,基金总金额为29亿美元,后者出资10亿美元。基金用途是收购 WeWork即将租用的房产,因为他们相信WeWork的入驻会让房产升值。

  但问题是,以形式运作的ARK基金,理应对LP负责,一旦在交易过程中将房子低于市价租给WeWork,那么ARK的商业逻辑是否成立?LP出了钱,本该帮他赚钱的GP却把房子租给了自己的母公司,它会站在哪一边?

  我去问这篇文章的作者EllenHuet,ARK是吗?她回答我说,她不认为是,但认为有利益冲突的风险。

  关于这个疑团,我问了国内联合办公品牌星库空间创始人白羽,他为我解释了这个疑团背后的基本逻辑:“作为业主,租金越高越好,作为租户,租金越低越好,这两个角色不可能同时成立。如果它要讲一个基金的故事,它自己出高价,基金算账很好看,就讲基金管理人的故事,但它会没有什么估值。反之如果站在业主的角色,很低的价格租给自己,二房东模式会收益,有利于估值,但不利于基金的投资人。所以不能同时扮演两个角色。”

  “它没有成立呀,它只能叫发生,没有叫成立,那么多公司都死掉了,没死之前,我们能说它成立吗?如果它成立的话,为什么还那么多亏损呢?WeWork假设了一个情况,就是它溢价比谁都高。它讲了一个并不成立的故事。”白羽的观点比较鲜明,他不太认可WeWork之下的ARK基金逻辑。

  九月以来,我在彭博上不断看到关于WeWork的报道,它的估值一从 470亿美元跌落到120亿甚至100亿美元,然后就是对于它商业模式和管理方法的无止尽。

  我更加好奇WeWork到底有哪些风险?彭博的一篇文章中提到:相关人士透露孙不愿按原计划投资,是不想在一家地产公司上担风险。那WeWork估值猛跌,会不会跟它的地产基金有关?那个名字很张扬的 ARK基金(名字意指之)现在怎么样了呢?

  招股书披露的数据显示,WeWork不赚钱。它提供免费的啤酒、咖啡、柠檬水,24小时,雇佣多出所需的清洁人员,桌面随时是干净的,架子上有充足的干净杯子可以用。在中国,社区经理们说一口标准、流利的英语,远超大学生平均水平。WeWork所在的地段往往是繁华的商业中心,很符合外企的喜好,价格自然也比价高。

  一位WeWork中国的前任老员工告诉我,WeWork是看到了房东比运营赚钱,才想自己去当房东。如果出租工位的毛利润只有30%,扣除了佣金、折扣,还剩多少呢?利润都在房东那里,所以他认为WeWork的盈利空间不大。

  的确,管理人和产权人获得的收益不同。如果房子租金每平米增加一块钱,对于管理方来说是增加一块钱,而对房东来说,物业估值可能会增加十块钱。常识看来,大房东一定比二房东赚钱,风险也小,WeWork通过ARK基金买楼的风潮甚至影响到国内一批从业者跟风,但业内人跟我说这个逻辑判断不一定正确。

  一位国内的联合办公头部企业前从业人员告诉我,这种认识存在误区,因为房东也面临和收益匹配的风险:“你看着房东挣钱,但是房东承担的风险也大。如果运营不好、租金下降、空置率上升,房东都会亏。即使是长租,也会面临违约的可能,而且如果十年以后WeWork经营得一塌糊涂,人家还会觉得连WeWork都经营不起来,更会打折扣。”

  他曾他的,说“不做房东”:“虽然表面上你的收益没有房东高,但是你要做的是量。你不是帮一个房东解决问题,你帮一百个房东解决问题之后,你的收益也会高起来。但你自己去干这个事之后,就不会有房东委托你干这个事了。因为你一定会对自己物业的投入度大,对别人的物业的投入度小。”

  然而这点风险不影响WeWork收楼做大房东的野心。WeWork联合创始人Miguel在一次中说,曾有个的街区因为WeWork的入驻而变得幸福安全了。WeWork对做大房东这件事有足够自信,它认为自己构筑的社区可以“提高人们的意识水平”,让一栋大楼,甚至这栋大楼周边的社区,都变得更加美好。在经济上,则体现为整栋楼宇物业的估值,这是它买楼的逻辑

  如果你在网上查,比较难查到ARK基金的活动,一是因为有几支其他的基金也叫这个名字,二是因为这支基金行事实在低调。就连地产网站 TheRealDeal,也没能将它的购买活动列全。

  而你会查到不少关于WeWork收购大楼的消息,你会看到一家叫 WeWork资本咨询(WeWork Capital Advisors)的公司早在2017年就有收购活动,然后有一堆令人困惑的买卖。咦,WeWork怎么从两年前就在买楼了呢?

  这个基金中,We Company持有80%的股份,罗纳资本持有20%,将分别持有51%和26%的投票权(剩下的投票权将赋予两位无关人士)。合并后的ARK基金除了原先的两支地产基金以外,还共同管理DSQ Partners并管理WeWork Waller Creek两支基金,这两支基金分别是用来收购英国德文郡广场(一组大楼)和奥斯汀一处名为Waller Park Place的土地,我将在后面详述。

  我们先从WPI基金说起。根据招股书,该基金成立于2017年3月,于3月9日向SEC提交募资文件。这是一支式基金,控制权由We Company和罗纳资本对半持有。据SEC文件,一个月中,该基金已募集了4亿4百万美元(此消息来源是TheRealDeal,我没找到文件)。

  2017年5月,TheRealDeal报道WPI募集了数亿美元,准备购买物业。2017年10月24日,受到电商冲击严重的老牌零售业巨头哈德逊湾公司(Hudsons Bay)宣布将纽约市地标建筑Lord & Taylor大楼以8.5亿美元的价格出售给WPI基金。该物业在2016年的估价是6.55亿美元。

  也就是说,WeWork和罗纳资本共同购买了罗纳资本间接持有的约12.7%哈德逊湾公司的股份,又买走了哈德逊湾公司手上的大楼。

  时间上也比较特殊,这项交易持续的时间为一年半,比原计划推迟了半年。买方四处募资的事屡屡见报。

  2018年9月6日,TheRealDeal报道WeWork仍在为购买该大楼募资。本该在8月完成的交易,在2500万美元的押金追加后,推迟到了11月。而同一时间据Commercial Mortgage Alert报道,WPA委托中间公司,正在募集7.38亿美元贷款用于买楼,以及2亿美元贷款用于装修。

  最终,2019年,We Company和罗纳资本共同成立了424 Fifth 资本(424 Fifth Venture),424 Fifth Avenue是该大楼的地址。We Company向里投资了5千万美元,占股17.4%,WPI基金投资1.125亿美元,占股39.1%,而剩下的1.25亿美元由外部投资者注资。424 Fifth 资本获得了摩根大通9亿美元贷款额度,其中6.26亿美元被取用。这样,总共8.5亿美元,加280万美元交易费用于购买Lord & Taylor大楼,剩下的钱我没有查到具体用处,不过按理说应该用来装修了。

  招股书中反复提到的424 Fifth Venture贷款,就是这样来的。该贷款由424 Fifth资本承担,只有在424 Fifth资本无法时,才会让We Company承担债务。交易在2019年2月完成。

  以上是WPI基金所投资的房产,不排除有漏掉的情况。下面我们来看ARK Master Fund的情况。

  根据招股书,2019年2月,We Company成立了一家有限合伙制的房地产投资与管理公司ARK Master Fund LP,该公司管理的ARK母基金拥有第三方投资者的5亿美元认购,和5亿美元对将来计划成立的房地产基金的追加投资。2019年6月30日以前,We Company已向该基金承诺出资1250万美元,目前,已出资约70万美元。在2019年的前半年,该基金收购了一家以We Company为唯一租户的大楼。

  在得克萨斯州的网站上,我发现这家新公司是2019年1月29日成立的,与招股书不符。其他信息倒是都印证了别处的消息,比如这个第三方投资者就是投资公司亿万豪剑桥,据5月商业周刊的报道,为 ARK注资10亿美元。

  而上述的投资项目是得克萨斯州特拉维斯县奥斯汀市的801 Barton Springs大楼,将在后文详述。

  2018年11月5日,TheRealDeal报道We Company已成立新的地产基金,取名为ARK,并雇佣REITS老将Wendy Silverstein(最近离职了)担任ARK基金的首席投资官。该更是报道ARK基金很可能买下一块4.4英亩的未开发土地。

  这块土地在当地的关注度很高,在地产论坛skyscraperpage上,有一个 2013年发布的主题,专门讨论在该土地上规划的三栋高楼的项目,说也许会改变当地的天际线。这个主题贴到目前已有44页的回复。

  我在贴中留言询问进展,当地人回复我说,这块地还没有开始施工,也没有公布计划。为什么没有开始施工呢?是单纯地为了炒地皮吗?如果是那样的话,和We Company的买楼买地运营提升估值的目的就不相符了。

  据招股书,跟这个项目有关的另一项操作是,We Company在2018年 发行了这块地的可回购股份,共募集到320万美元,并在2019年以330万美元购买这块地的2.5%的股份。那么,虽然这项交易的金额没有公开,我们可以计算出2019年这块地的估值约为1.32亿美元。

  连TheRealDeal都没有报道的,ARK Master Fund的下一个项目,就是前文中提到的801 Barton Springs大楼。这桩收购,我在网络上没有查到报道。而我是在一份隐秘的中,发现ARK将这栋大楼用作抵押。

  接着,我查到一份摩根斯坦利的贷款合同,写着ARK Master Fund LP借款3450万美元,以约5775万美元的价格购买上述大楼。于是我找到大楼在息中的所有方AQUILA的公司的创始人,他确认了该大楼卖给了ARK基金,并短信告诉我,这桩买卖完成于今年 4 月。ARK 的出资人亿万豪剑桥没有回复我提到这件事的邮件。

  We Company与这栋大楼的持有公司签了20年的租赁合同。经营信息和周边市场状况在贷款合同中亦有所披露。

  在房产中介Cleary Gottlieb的网站上,我找到了一个被删除的页面,内容是该中介代表高盛,参与了一桩ARK Capital Advisors的收购项目,收购对象是600 California大楼,这栋大楼被WeWork租去了一半,交易在2019年8月13日完成。(根据招股书,上述公司是ARK基金的管理方。)

  该页面也透露了交易金额,高盛提供1亿4千万美元贷款,花旗地产提供1亿美元贷款,交易总金额为3亿3千万美元。我曾致电该大楼管理办公室,接电话的职员告诉我,大楼卖给WeWork的消息他们是在9月初得知的。亿万豪剑桥发言人的邮件也应证了这一交易,邮件中他透露亿万豪参加了在的房产收购。WeCompany则是从2016年开始租用大楼的。

  以罗纳资本参与的那笔8.5亿的交易为例,交易宣布后,2017年11月,罗纳资本以5亿美元的价格买下哈德逊湾公司5092万优先股(合5267万普通股,9.5美元每股,市场价为8.58美元),2018年7月,WPI接手罗纳资本手上的半数股份,以2.48亿美元买下罗纳资本手上的2573万优先股(合2662万普通股9.3美元每股,市场价为8.88美元)。而今年7月,当哈德逊湾公司股价跌到4.8美元左右时,包括罗纳资本、WPI在内的数家股东,要求哈德逊湾公司以7.09美元每股的价格回购普通股,此后哈德逊湾公司的股价突增到7.1美元左右。由于哈德逊湾公司的强烈反对,这项交易还没有完成。

  当然,我不知道,更没有能力分析ARK/WPI基金的收益情况,只是最近的地产高管及基金负责人相继离职,是不是因为基金收益不理想呢?奥斯汀的WallerParkPlace土地如果不是为炒地皮而买,空置在那里,机会成本几何呢?

  前面论述这么多,前提条件都是:WeWork的基金要赚钱,它当大房东享受溢价的如意算盘才打得响。

  你可能已经看到了很多关于WeWork的新闻吧,有的说这是独角兽童话的终结,有的说创始人任人唯亲、自利、品行不端,有的问软银为什么看走眼。从喜剧的角度来说,这是身居高位的人陷入窘境,而且他远非圣贤,有许多可唾弃、可、可嘲笑的地方,人们发笑并狂欢。

  “人家没有说他产品好不好”,刚离职的前元老员工对我说,告诉我不要试图反驳外媒对WeWork的。的确,的是管理方式和软银对它的估值,并没有人说产品不好,或者公司里的氛围不好。

  但它的商业逻辑真的不行吗?所谓的“社群”、“提升人们的意识水平”,真的要完全否定吗?我始终抱着这个疑问。

  我来成都总府WeWork一周了,体验真的很好。也许公司付给社区经理和清洁人员的工资(即人工费用)真的很高,他们做事相当认真,服务也热情。清洁阿姨会趴在木地板上捡头发,厕所里的消毒泡沫永远是充足的,洗手池旁有漱口水、护手霜、雅漾喷雾等。咖啡好喝,啤酒也好喝。我知道这些体验等于说WeCompany的运营费用高昂,可是一个经过精心设计的空间,确有改变人的状态的功效啊。

  精心设计不只是运营和服务,WeCompany养着一支精良的研发团队,基于建筑信息模型做办公空间的设计与装修。

  我试图从WeWork前研究部门主管那里问到技术细节,但他说他讨论与 WeWork有关的话题是违法的。于是我只能看他以前的视频,知道他们的技术可以把会员在楼里的所有活动记录下来,利用这些数据,分析怎样利用空间是最好的,比如三人会议室多一点好,还是六人会议室多一点好。这些不起眼的选择,也许会改变办公空间的未来呢?

  另一位联合创始人Miguel Mckelvey的角色也常常被忽视,可能是因为他的“首席文化官”(以前是“首席创新官”)的头衔吧。他是学建筑的,他不在乎公司的估值,认真地想让人们愉快、舒适地在一起生活。

  负责地产的前执行副总裁Sean Black在我问及Miguel时说,他对公司有着非常大的影响(tremendous impact),他负责设计空间,在这方面才华横溢,而Sean认为,设计是建筑的关键。

  负责空间设计的联合创始人被完全忽视,负责说故事拉投资的联合创始人被广泛关注,但这不是的错,也许可以说,是热钱的错。

  孙相信WeWork可以“提升人们的意识水平”吗?我愿意认为他真的相信。这不妨碍他玩冰冷的资本游戏,把名声臭了的联合创始人请出局。

  或许某一天他会把Adam再接回来呢?人犯错可以改,但少了热情、热血的WeWork,是不完整的。

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